（画像はCREAL HPより）
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CREAL（クリアル）では久しぶりの想定利回り5%の案件が登場。
「JP-BASE渋谷」
募集金額も18億円越えと、比較的大きな案件となっています。
今回はこちらの案件の紹介。
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案件概要
「JP-BASE渋谷」
- 目標利回り：5.0%（インカム2.3%、キャピタル2.7%）
- 運用期間：24ヶ月
- 募集金額：1,872,000,000円
- 最低申込金額：1万円〜
- 募集開始：2024年5月31日 20:00
- 募集終了：2024年6月25日 20:00
- 先着式
- 先入金
- マスターリース契約
- 劣後出資あり（比率は会員登録後情報）
「渋谷エリア」明治通り沿いのオフィスビル。恵比寿駅まで徒歩約9分・渋谷駅まで徒歩約10分・東急東横線「代官山」駅まで徒歩約11分に位置するオフィスビル。
インカム・キャピタル併用型となっていて、マスターリース契約もあります。運用期間はCREALではおなじみの24ヶ月。
劣後出資もありますが、会員登録後の情報となっているためここでは掲載できませんので、会員登録・ログイン後にお確かめください。
運用戦略
建物に関する情報ですが、
構造 ：鉄骨造陸屋根8階建
竣工時期：1985年12月
延床面積：728.10㎡（登記簿記載）
総区画数：7区画（店舗1区画、オフィス6区画）
投資対象に関する権利：所有権
となっています。現時点での稼働率は100%となっており、合計賃料は6,549,190円（満室想定）です。
本物件は、2023年に大規模リニューアル工事を完了してあり、物件取得後に大規模リノベーションなどは行わずに売却先を探すようです。
契約成立前書面を見てみると、物件の鑑定評価額と想定売却額に若干の乖離があるように見えますが、
2024年5月27日時点で稼働率は100%であり、安定して稼働しています。なお、売却にあたっては、当社独自ヒアリング情報に基づく周辺事例を参考に設定した利回りを基に想定売却価格を設定しており、セットアップオフィスの安定性をアピールすることによって、十分な利益確保が可能であると考えられます。（CREAL HPより）
とあるように、ヒアリング情報を根拠としていますね。ヒアリング情報はこちら。
取引NOI利回りを3.3%と算出しています。取引NOI利回りが何%までなら元本の償還と想定利回りが達成可能か、ログイン後情報に掲載されていますので、出資を考えている人は確認してみると良いですね。
物件の鑑定評価額は現時点での価格なので、オフィス需要の高まりと不動産価格・賃料の上昇を考えると妥当なラインなのかもしれませんね。
投資収益シミュレーション（皮算用）
自分は軍資金がなくなってきているので今回は見送ろうと思いますが、仮に10万投資した場合、
- 税引前収益：10,000円
- 源泉徴収額：2,042円
- 税引き後収益：7,958円
となります。
10万というお金に2年働いてもらって、報酬額7,958円と一緒に返って来てくれる、そんなイメージですね。
（こちらはシミュレーションであり、収益を保証するものではありません。投資はリスクがあるものであり、自己責任でお願いします。）
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CREALでの運用
老舗の不動産クラウドファンディング業者で、とても人気がある業者ですね。固定の投資家も多く、ファンドも毎回埋まっています。募集金額が大きいと、募集開始後すぐに完売してしまうということもなくストレスフリーで投資できます。投資したい案件の場合は、一応募集開始と同時に申し込むのが良いですが。
2024年4月末時点で元本割れは0%、という実績は素晴らしいですね。このまま記録を伸ばしてほしいところです！
そんなCREALの口座開設はこちらからどうぞ。
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